??经历过2018年的跌宕,今年年初在诸多不确定因素的作用下,青岛楼市依旧处在一种“焦虑”的状态,进入了己亥年。近日,记者走访获悉,农历春节后,岛城楼市还没?#23567;?#27963;跃”起来。一方面大多数开发项目已经处在“整盘”期,很多片区都相对“静默?#20445;?#27809;有最新动向。另一方面对于投资置业者来说,在相比以往更客观的?#28304;?#27004;市,何时出手“捡漏”也成为一个至关重要的问题。?#30340;?#20154;士表示,面对2019依旧存在很多可能性,但是房价平稳是主旋律,再次“跌宕”是小概率?#24405;?/p>

??胶州及西海新区先热

??多片区相对“静默”

??受节日影响,进入己亥年之后,新房成交量一路低迷,在年后第二周稍有起色,据青岛网上房地产公布的成交数据统计,上周(2月17日-2月23日)青岛新房共成交1826套,环比前一周上涨147.43%,成交面积为209552.92㎡。其中住宅一周成交1510套,占新房总成交量的82.70%,成交面积为183778.44㎡。但从成交量来看已经基本恢复到春节前水平。

??从分区成交行情来看,西海岸、胶州、高新区成为热点成交区域。?#23548;?#19978;记者了解到,对于开发企业来说,这些成交量正式片区内开发企业“积极互动”的结果,记者走访获悉,新春之后,胶州西海岸的开发企业相对其它片区更为积极。尤其是胶州,多楼盘推出最新消息。西海岸红星天铂、胶州荣盛锦绣外滩、花样年碧云湾等项目?#23478;?#32463;开始行动。

??相比之下,即墨新区及传统意义上的主城区内的项目表现并不“积极”。很多项目目前依旧没有进入“备战”状态。并没有出现最新的动态。市北一楼盘的营销总监告诉记者:项目目前还没有最新的动态,近期的活动最早会安排在一季度末。

??置业者客观“应对”

??“看菜下单”的情况下何时出手依旧焦虑

??记者在走访中看到,对于今年楼市的走向,很多购房者参照去年的情况,已经客观很多。但是究竟什么时候“出手”依旧是个问题。“在2018年年末的时候,很多人都说2019年的楼市不乐观,至少在上半年会一直持续低迷状态,而且从政策层面来看,楼市很明显不会出现大的动荡了?#20445;?#20174;事房地产投资多年的刘先生对今年的房产投资依旧不乐观。

??刘先生告诉记者,往年每到年底朋友聚会的时候谈起房产投资都会“眉飞色舞?#20445;?#20294;是今年大家都“低调”很多。刘先生的一位朋友在去年年中投资的一套房产,年?#36164;?#25910;益明显低于预期。“房产投资不像前两年了,随便找个新规划区域投投就可以了。现在的投资者必须擦亮眼睛,一不小心就会掉进‘坑’里了?#20445;?#21016;先生如今房产投资不再只是“有钱人的游戏”了。

??尽管如此,刘先生依旧在寻找新的投资契机。“对于青岛来说,作为时?#23567;?#24320;放的国际化大都市,机场、地铁、高铁、海底隧道交通配?#29366;?#22312;大建设阶段,很多高校纷纷落子、新兴片区的配套也逐渐完善,很多潜力区域有待开发,投资环境还是有的,?#19968;?#26159;很有信心的。只是把握时机非常重要。” 记者了解到,对于投资者来说,今年依旧会以基建及规划为导向,?#35760;?#19968;些总价低的潜力区域也成为关注的焦点区域。

??对于刚需来说,2019依旧是买房年。房地产专家孟祥远在接受采访时曾表示,今年三四月,楼市有望再入春,他认为在2018年下半年,?#25226;胄小?#30340;放水行为已经是明显,多个城市回调首套房贷利率,甚至部分城市还放松了二套房的房贷利率。利率上调能有什么影响?#30475;?#20080;房者个人而言,还款压力大大减轻,从购房者整体而言,刺激了购房者的购买欲望,从而加快楼市去库存。再加上下半年激烈的抢人大战,在限购的政策之下,落户就相当于有了购房资格。两重利好的刺激,越来越多的观望者加入买房大军的?#28216;欏?#27004;市自然也就回温进入春天了。

??开发企业联手拿地“减压”

???#20381;?#26377;地心里不慌

??与往年类似,在推盘节奏不快的情况下,土地交易的节奏加快 。岛城近期多个地块已经出让成功。进入2?#36335;?#20197;来,绿地以9.46亿元竞得城阳326亩地,青岛实昊星置业股权转让,涉及西海岸住宅用地10万方,青特置业首进即墨,即墨3宗地卖出5个亿;西海岸35万方地块上市,起拍总价8.6亿。

??此外,融创85亿美元新项目落地,西海岸88万平方米地块卖出27亿;接下来世茂胶州首个项目落地,胶州48万平方米住宅卖出8.3亿元。世茂、天泰、及胶州新城?#30830;?#32439;落子。再有蓝光与融创分食西海岸两宗地;青岛地铁蓄势而发以2.07亿元拿下市南1宗地。 2月26日,2月26日,青岛远景置业有限公司,青岛地铁资源开发有限公?#31454;?#38738;岛丽达商业发展有限公司以19.3亿的总价竞得浮山后铁?#25112;直?#20391;地块,楼板价7100元/㎡。

??从目前的土地交易情况来看,融创、世茂?#28909;?#24180;的“明星”房企活跃度不减,一些发展势头的较好的本地房企也成为拿地的高手,青特、青岛地铁都蓄势待发。从房企拿地的情况来看,2019年热点区域将继续“外扩”。

??值得注意的是,房企联合拿地的情况显著。有专家表示,从2019年开始国内土地市场将要发生一些本质的改变:对于还想简单拍地盖房快消的房企,拿地将变得非常困难,大多规模小、?#25918;?#23567;、专业弱的房企前途就堪忧;但对于有钱有资源内生力十足的房企,“?#20381;?#26377;地心不慌?#20445;?#26032;的一年还将上演一场土地盛宴。

??专家预测,在市场不好、房企分化越来越严峻的2019年,大鱼吃小鱼、现金多吃现金少,已经是必然趋势,一场并购大浪潮呼之欲出。中小房企即使熬过2018,或许再也很?#23547;?#36807;更艰难的2019,这注定房企2019年逐渐成为房企并购的爆发年,房企联合拿地的现象将不再是个别现象。对于整个楼市来说,面对2019依旧存在很多可能性,但是房价平稳是主旋律,再次“跌宕”是小概率?#24405;?/p>